相続物件の空室対策に悩んでいる”二代目大家さん”は多い

高齢の親が不動産を所有して亡くなった場合、漏れなく相続が発生してその物件が子の世代に受け継がれることになります。

つまり、その数だけ二代目大家さんが現れることになります。

だいたい40代～50代で親が持っていた不動産を相続して大家さんになりましたというケースが多いです。

最近では、そういった比較的若い世代の物件オーナー向けにFacebookやLINEのオープンチャットなどSNSを活用したコミュニティーが生成しており、頻繁に情報交換が行われているのを見かけます。

特に、自主管理（物件の管理を管理会社へ委託せず、自分で管理している）のケースでは、

いきなり不動産を相続したところで管理方法がわからない、とか自分自身はサラリーマンとして働いているので物件の管理なんてしていられないという悩みを抱えた物件オーナーの方は少なくありません。

完全に自主管理の物件の割合は全国で2割程度と言われていますが、都心部を離れるほどその割合が高くなると言われています。

このブログでは、物件の管理方法や空室対策について、弊社の知見に基づいてあまりコストをかけずに行う方法について解説します。

低コストで実践できる空室対策

初期費用を割安にする

他ブログでも書きましたが、「初期費用を割安にして、毎月の賃料または共益費の金額を上げる」という方法です。

一般的に賃貸契約の初期費用は月額家賃の5倍程度となっており、入居者にとってはそれだけでハードルの高い壁になっています。

なぜなら、貯金額的に初期費用の支払いが厳しい状況でも、突発的な理由（例えば、同棲解消・離婚・近隣トラブルなど）で引っ越しを余儀なくされるケースがあるからです。

そういった方々は、月額家賃よりも初期費用の安さを重視して物件探しをするため、初期費用を割安にするだけで非常にありがたがられます。

家賃滞納の懸念もありますが、現在では家賃保証会社を利用をすることが一般的なので、万が一入居者が家賃の支払いが遅れても、家賃保証会社が毎月のお家賃を保証してくれていますので、物件オーナーには継続的に家賃が入ることが保証されます。

入居者の審査基準や条件を見直す

入居者の収入・職業・勤続年数・属性・人種などの審査基準のハードルを下げ、入居者の間口を広げるのも一つの手です。

職業でいうと、例えば水商売・自営業（フリーランス）・高齢者など一般的には受け入れが嫌がられるような入居者を受け入れることです。

他には、都心部では外国人労働者も多いため国籍問わず入居者を募集する、勤続年数1年未満でもＯＫにするなどの対策が考えられます。

また、一棟アパートを所有されている場合は、区分所有のマンションと違って管理規約などの縛りもないので、基本的にはオーナーの一存でルールを決めることができます。

例えば「ペット可」、「楽器の演奏可」、「同棲可」、「子供の入居可」などの条件を付け加えることも可能です。

もちろんこれらは近隣トラブルに発展する可能性のある事項ですが、きちんとルールを定めて徹底するようにすれば集客力は一気にアップします。

逆に、こういった入居者にとって好条件で物件を賃貸することにより、周辺物件との差別化を図ることができるため周辺の家賃相場よりも割高でも物件を貸すことができます。

客付けの強い管理会社に管理委託する

一言でいうと“賃貸営業部門”を持つ管理会社であるかどうかです。

弊社も“賃貸営業部門”と“賃貸管理部門”を合わせ持っています（「エース不動産」という屋号で賃貸営業を行っております。）

管理しかやっていないような会社には注意しましょう。

客付け営業先のネットワークも少なく、自社でも客付けをする力が乏しい可能性があるからです。

そうしないと、管理を任せてもいっこうに入居者が付かないという事態が起こります。

また一口に“賃貸営業”といっても、不動産会社によって得意なエリアや属性はさまざまです。

例えば単身者用の物件、学生用物件、ファミリー用物件などに特化していたり、事務所物件に特化している不動産会社もあります。

ご自身が所有されている物件のエリアや部屋の広さや間取りの特徴を踏まえた上で、物件に合った管理会社を選ぶことが大切です。

管理会社を見極めるポイントは、また別の記事でご紹介する予定です。

共用部の清掃を徹底する

エントランス・ゴミ捨て場・廊下などの共有部分を、常日頃から清掃することが大切です。

こうした共用部は、お客様が内覧で物件を訪れた際に必ずチェックしているポイントだからです。

俗に、「郵便ポストを見ればそこに住んでいる住人の民度が分かる」と言われます。

箒で落ち葉やホコリを取り払ったり、階段の手すりや集合ポストの上、エントランスのドアを拭くなど、費用がほとんどかからない対策だけでも十分に効果があります。

入居者がおらず、ポストから広告チラシが溜まりに溜まってはみ出しているような場合は定期的に捨てることも大事です。

またこうした清掃活動は、現在居住している入居者の満足度を上げ、退去を未然に防止することにもつながります。

無料インターネットの提供

賃貸物件で人気No.1のサービスといっても過言ではないのが「無料インターネット」です。

この人気に拍車をかけているのがコロナ以降で浸透しつつあるテレワークの普及です。

駅距離が遠い物件、都心からの距離が離れている物件でも、テレワークで通勤がなければあまりネックにはなりません。

その分、入居時からすぐにインターネットを無料で使用できることは大きなアピールポイントになります。

光回線を導入する場合は工事が必要になりますが、コンセントに挿すだけでインターネットに接続できる据え置き型のWi-Fiルーターも選択肢です。利用料金をオーナー側で負担することになりますが、家賃に乗せれば回収できます。

定期借家で賃貸する

「定期借家」とは、契約で入居できる期間を取り決め、その期間が満了した時点で契約が終了する契約形態です。3カ月や半年など短期契約も可能です。

「普通借家」と違い、契約の更新が存在しないので、入居者の素行や家賃の支払状況が良くなかった場合など契約を継続しなくてもよいので、物件オーナーにとってはリスクの少ない契約形態となります。

その分、相場よりは家賃設定は低めになることが多いですが、入居者にとってはありがたがられることも多いので入居者が付きやすいこともあります。

おススメしない空室対策方法

逆に、弊社があまりおススメしていない空室対策をご紹介します。それは、長期にわたって空室が続いたときに莫大な費用をかけて物件のリフォームやリノベーションをすることです。

その理由は、

・リノベーションしたからといって入居者が現れる保証がない。

・リノベーションに多額の費用を費やしたが、それに見合った分だけ家賃を上げることができない。

ということです。

つまり、大規模リフォーム・リノベーション以外に物件の魅力を回復することができない、ほかのアピールポイントを打ち消すほどの欠点があるという場合に限った対策といえます。リノベーションを行う際は、本当にそれ以外の選択肢がないのかどうか分析が必要です。

また、大規模なリフォームやリノベーションをすると建物の資産価値自体が向上するため、固定資産税が増額される可能性があります。

 この点も中長期的なキャッシュフローをシミュレーションした上で検討しましょう。

こうしたシミュレーションはプロの管理会社に相談するのが効果的です。

まとめ

今回のブログでは、物件の管理方法や空室対策についてご紹介しました。

弊社は独自の手法で、入居者が付きづらい物件でも客付けを行い安定した賃貸経営を実現するノウハウを蓄積してきました。

不動産を所有しているが管理で困っている、活用方法にお悩みがあるといった方はぜひお気軽に弊社へご相談ください。

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