こんにちは。Limitless㈱管理部の荒井です！

賃貸のオーナー業をする上で、費用がかかる管理委託にするか、毎月の支出を抑えるために自主管理にするのかするのがよいのでしょうか？

結論から言うと客付能力の高い管理会社に管理を委託するのが1番です。

なぜわたくしが客付け能力の高い管理会社と管理委託契約を結ぶのが良いと思うか管理委託、自主管理それぞれメリット、デメリットをお伝えしたうえで解説していきます

管理委託とは

賃貸経営の業務全般を管理会社に任せる管理方式です。

主な業務内容

・入居者の募集

・契約の手続き(新規・更新)

・クレーム対応

・退去の立ち合い,クリーニング業者手配

・クレーム対応

・家賃の集金代行

不動産管理会社に管理を委託する場合は、上記のうちいずれかだけを委託することも可能ですが、基本的に委託内容が多くなるほど支払う管理委託費も高くなります。

管理委託料の相場は家賃の5%程度となっております。

管理委託のメリット

・空室対策や悩みの相談に親身に乗ってくれる

少子高齢化による人口の減少やコロナの影響での東京の人口減少により空室の物件が増え続けています。つまり入居者の物件の選択肢がかなり多いのです。

満室にするには、不動産の流れや、相場に詳しいプロの力が必要不可欠です。

・手間がかからない

自主管理の場合はクレーム対応や入居者の募集、賃貸経営の業務全般をオーナー様自身で行うのでかなりの手間がかかります。

管理委託のデメリット

・費用がかかる

・管理会社や担当者によっては思うような成果が上げられない

中にはいい加減な会社や担当者がいるので見極めが重要です。

自主管理とは

入居者対応や業者の手配等の全てを、大家さんが自ら行う管理方式です。

自主管理のメリット

・費用が抑えられる

管理委託費がかからないので管理委託に比べて費用がかかりません。

・全て自分で行うので賃貸経営のノウハウが身につく

自主管理のデメリット

・かなりの手間がかかる

業者や入居者との電話やクレームの対応、入居者の募集を自ら行うのでかなりの手間がかかります。

・空室問題や入居者のトラブル等の悩みを自己解決しなくてはならない

素人の方が空室問題を解決するための策を自ら考え入居者を募集するのはかなり難しいです。

なぜ客付け能力の高い管理会社に委託するのがよいのか

現在自主管理をしているオーナー様で、

なぜ複数の業者に仲介を依頼しているのに入居者が決まらないのか？

という悩みを多くご相談いただきます。その理由は

仲介業者はその物件を優先的に紹介する必要がないのです。

少子高齢化による人口の減少や、コロナの影響での東京の人口減少により空室の物件が増え続けています。入居者同様、仲介業者も物件の選択肢が多いのです。

その為、お客様に物件を提案するうえで広告料が多くついている物件や自社で管理している物件を優先的に紹介するのです。現在広告料が2ヵ月分や3ヶ月分ついている物件も少なくないので、必然的にお客様に紹介する優先順位が下がってしまうのです。

しかし、管理委託をしている場合、管理会社も必死に入居者を探してくれるのです。

管理委託には管理委託料がかかるというデメリットがありますが、

管理委託をしているが為に、空室が無くなったとします。

家賃8万円の物件を8部屋所有している場合、月額5%で管理委託をすると

半年間で19万2千円の管理委託料がかかります。

一件、高く感じるかも知れません。

しかし空室が3カ月続いた場合24万円損していることになるのです。

半年間2部屋の空室が続いた場合は96万円と、とんでもない額を損していることになります。

空室をいち早く埋めたい場合は、客付け能力が高く、親身に相談に乗ってくれる良いパートナーとなる管理会社を見つけて管理を委託するのが良いかと思います。

現在、空室が多く悩まれているオーナー様がいらっしゃいましたら是非一度弊社までご相談ください。

それではまた次のブログでお会いしましょう！

管理部　荒井