こんにちは。 Limitless㈱管理部の有泉です。 今回は、多くのオーナー様（大家さん）からご相談を受ける物件管理の悩みと、管理会社の変更方法をご紹介します！

大家さんが管理会社に抱える、よくある不満

入居者付けが弱い

大家さんが管理会社に対して抱える不満のNo.1は、入居者付けが弱いということです。

家賃保証が確約されているサブリースでない限り、物件が空室のままでは家賃収入は入ってきません。物件によって立地条件や間取り、周辺環境はさまざまで入居者のターゲットは変わってきます。

賃貸経営の肝である客付けのために真剣に戦略を考え実行してくれる管理会社はやはり重宝されます。

トラブル対応が遅く質が低い

入居者同士のトラブルや共用部分の備品が壊れているなどの相談があって電話をかけているのに連絡がつかないとなると、管理会社への不信感は高まります。

問い合わせや確認に対しての返答が遅い場合も同様です。

例えば、水漏れなど緊急性の高いトラブルの対応が遅かったり、連絡が遅かったりすると、最悪のケースでは入居者の退去など致命的なトラブルに発展しかねません。また、修繕などを行っても大家さんには事後報告、もしくは報告もせずに後から高額な請求が来たというケースもあります。

素早い対応とこまめな連絡をしてくれる不動産管理会社を選ぶのがベストです。

管理費・広告費が高い

不動産管理の管理費は一般的に月額家賃の5%程度です。

中には集客力に自信があるため、管理費を10%程度にまで高く設定している会社もあります。

本当に集客力があればコストに見合ったリターンがありますが、集客力に自信があることを謳っているだけで実績がともなわないにも関わらず管理費を高く設定している管理会社もあります。

家賃収入は、入居者が家賃を収めて初めて発生します。契約通りとはいえ長い間空室だった場合に、高い管理費を請求されるのは納得いかないと大家さんが思うのは当然なことです。3ヶ月以上空室が続き、何らの対策も講じてくれないなら管理会社の見直しを検討してもいいかも知れません。

滞納件数が多い

不動産経営の収入源である家賃滞納が発生した場合、対象の部屋は収入だけ見ると空室と同じ状態です。滞納の頻度や件数が多ければ多いほど、キャッシュフローへのダメージは大きくなります。

滞納が続く、件数が多いということは管理会社が督促を忘れている、もしくは督促自体がおざなりになっている可能性があります。

担当者が頻繁に変わる

管理会社を利用しているとはいえ、大家さんにも集客や管理についての方針というものがあります。

担当者が変わるたびに一から説明しなければいけないというのは、大家さんにとってかなり大変な作業になってきます。担当y が変わったばかりの頃は物件や入居者についても把握できていないため、管理業務にも穴が出てきます。結果、入居者にも不便を感じさせ不満を募らせるということに繋がりかねません。

また、担当者が頻繁に変わるということ、その管理会社は社員の定着率が悪いからかも知れません。

例えば、社員が達成できそうもないノルマを課せられているなど、ブラック企業のような働き方をさせられているか、もしくは会社全体の意思疎通が上手くいっていないということも予想されます。

いずれにせよ、担当が頻繁に変わるということは大家さんにも入居者にもストレスがかかるといえます。

管理会社を変更する方法

現在の管理会社との「管理委託契約書」の内容を確認する

まずは、現在の管理会社と締結している「管理委託契約書」の内容を確認しましょう。

一般的には解約予告期間が設定されていて、大家さんからの解約予告が3カ月となっています。つまり、管理会社に解約予告をしてから3か月後の解約になるので、すぐに管理移管はできません。

3か月分の管理費を違約金として払えば即時解約が可能などの特約が設定されている場合もあるので、すぐに解約したい場合は検討してもよいでしょう。

目的に見合った管理会社を探す

現行の管理会社のどこが不満なのか、その不満を解消してくれる管理会社はどこなのかを見極めて新しい管理会社を見つける必要があります。

管理会社を変更する目的を明確にして管理の移管先を探しましょう。

ただ完璧な管理会社というのは存在しないので、例えば、トラブル対応の質が悪いという理由で現在の管理会社の解約を検討しているのであれば、サービスの質が高い分、手数料も割高になってしまうことも視野にいれておかなければなりません。

次の管理会社選びで失敗しないためにも、複数の管理会社を比較検討するのもよいでしょう。

現在の管理会社に解約通知を送る

新しい管理会社に変更するめどが立ったら、現在の管理会社に解約する旨を伝えましょう。

解約の手続き方法については、現状の管理委託契約内容に従いましょう。

新しい管理会社と管理委託契約を結ぶ

現在の管理会社との管理委託契約の解約通知後、新しい管理会社と管理委託契約を締結します。

その後、現在の管理会社が預かっている敷金や賃貸借契約に関する書類や過去にあったトラブル対応の資料など、新旧管理会社で引継ぎが行われます。

管理会社を変更する際の注意点

契約内容の変更による入居者からのクレーム

管理会社を変更したことで入居者が不便を強いられ、クレームが発生する恐れがあります。

例えば家賃回収業務を新しい管理会社が引き継ぐ場合、新しい振込口座を入居者に通知した上で、新たに引き落とし申し込みの手続きを行う必要があります。大家さんの都合で管理会社が変わるので、入居者にとっては本来やらなくてもいい手続きが発生することになります。

入居者が仕事や育児・介護等で忙しい時には面倒に感じてしまうことも多々あります。

振込口座変更等をお願いする場合は、できるだけ丁寧に伝えることが大切です。例えば書類を送るだけでなく、電話でもその旨の連絡を入れるなどです。

通知の仕方によってはクレームにつながったり、口座変更の手続きをなかなかしてもらえずに、家賃滞納となる場合もあります。

口座変更や契約内容の変更については、できるだけ丁寧に説明し、入居者の理解を得るようにしましょう。

入居者からのクレームの引継ぎ

何か問題があった場合に、入居者から管理会社にクレームが入ることはよくありますが、その内容が新しい管理会社に上手く引き継がれていない場合、入居者からのさらなるクレームや不満を引き起こしてしまう危険性もあります。

上手くクレームが引き継がれていないと、入居者からすれば「あのとき言ったのにまだ対応してくれない」といら立ちが積もり、新しい管理会社は「何も聞いていない」と戸惑うことになります。

こういった事態を未然に防ぐためにも、入居者からの過去のクレーム事項は、必ず新しい管理会社へしっかりと引き継ぎをするよう、旧管理会社に強く訴えましょう。また、念のため大家さん自身からも知っている情報は新管理会社へ伝えることをお勧めします。

旧管理会社との関係悪化

実際にあったトラブルとして、旧管理会社から嫌がらせをされたというケースも少なくありません。

過去に聞いていた入居者からのクレームをわざと伝えなかったり、引き継ぎ作業をわざと引き延ばして、新しい管理会社の仕事を滞らせたりといった嫌がらせを受けたという事例も発生しています。

管理会社を解約するとしても、なるべくこういった関係悪化をしないような付き合い方をするのも身のためです。

まとめ

今回のブログでは、管理会社を変更するための方法と変更の注意点をお伝えしました。

現在の管理会社に不満がある方や、これから管理会社の利用を検討されている方も、弊社では随時管理のご相談を承っていますので、ぜひ一度お気軽にご相談ください。

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